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2018年“南海民声热线”微访谈——区国土城建和水务局(住建)
发布时间: 2018-10-29 09:42:21  发布人: 区委宣传部

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 倾听百姓声音,落实群众诉求。这一期(10月24日)上线的职能部门,是南海区国土城建和水务局(住建)。现场的嘉宾是:
    南海区国土城建和水务局(住建)副局长
    市场科科长:  邝竞开
    质安科科长:  邝俭都
    住房科科长:  周家鹏
    物业科副科长:李明

各位网友和市民,如果你有关于南海的商品房买卖、物业管理等方面的意见和建议,可以马上@“南海发布”、“南海微力”的微博,关注“南海微力”、“924够意思”微信公众号,也可以拨打电话81812345和83398339同现场嘉宾沟通。我们也会在之前市民反映的问题中,选取部分具有普遍性的话题,与现场嘉宾互动。
     在互动之前,我们请带队的 关胜 副局长,简单介绍一下,南海区住建部门在房地产市场监管、住房保障等方面所做的工作?

 

关胜: 主持人好,各位市民:你们好。
   下面我先对住建局近期工作情况作一个简要的介绍。一直以来我们住建部门对房地产市场整治力度不断增强,打击房地产领域侵害群众利益的违法违规行为,治理房地产市场乱象。首先我们制定了相应的工作方案,发出了通知,各位市民朋友可以关注我们近期出台的几份文件。第一是关于预防和化解房地产领域矛盾纠纷,维护和促进房地产市场健康发展专项工作方案。这是以我们区政府的名义印发的,也就是我们通常所说的房地产十三条工作措施,重点化解一系列发生的问题,从源头上证指房地产市场的秩序。

 

第二,住建局联合12个部门印发的南海区打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱像专项行动工作方案,重点整治房地产市场五大类,二十六项违法违规现象和乱象。

第三,住建局和教育部门联合印发的关于进一步加强我区新建商品住房销售前告知入学政策和注意事项等工作的通知,要求开发商在销售商品的时候,与购房人签订通知书,买卖合同的附件,并指出购房不等于购学位。

 

第四,住建局和税务部门、社保部门联合印发的关于进一步加强购房资格审核通知,明确对购房资料进行全覆盖的审核,打击虚假住房的证明;

第五,住建局印发了《关于进一步落实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益相关工作的通知》,切实维护购房人使用住房公积金贷款的权益。

第二方面的工作是实施全方位宣传防控,提高购房人风险防范意识,预防和减少矛盾纠纷。

我们分别在销售现场,电视台、电台和网络媒体进行相应的宣传,在销售现场我们印制了关于规范商品房买卖和风险识别的重要提示大型宣传海报,印制了过百万份购房前必读系列宣传手册,这个宣传手册目前已经推出了三期,要求各个开发企业和中介机构签订承诺书。

 

第三方面的工作,我们加强了执法检查,到目前为止,相关部门和镇街累计出工500多人次对全区91个在售房地产项目进行明察暗访,对检查中发现的销售现场销售信息公布不规范、样板房没有清晰标注交楼标准,违规加建,误导商改住等情况责令限期整改,并将相关的线索移交相关部门查处。我们还严查了典型的案例,比如说三合同和价外加价问题,向涉及的购房人发出调查函,主动收集证据。到目前为止,我们总共立案查处案件是119宗,对29个项目暂停网签,进行重点监控,对40家房地产开发企业和中介机构进行诚信扣分,向相关部门移送企业涉嫌违法违规线索33条。

 

目前我区已经有公租房套数17692套,已经竣工16098套,我们在住房保障方面主要做了以下几个方面的工作:1、加强宣传,在本地住房困难家庭应补尽补的情况下,主动为企业提供服务;2、简化审批程序,提高分配效率;3、做好公租房定期租金评估,公租房租金不高于市场价80%,确保群众得到实惠;4、做好公租房的运营管理,加强安全防范,提升服务水平。下面请市民朋友留意目前我区仍然有房源在分配的公租房,如桂城三山的共1000套,剩余房源380套;桂城佛平四路的共733套,剩余房源250套;桂城佛平二路的公租房,共320套,还有大约50套的剩余房源。欢迎符合条件的市民查询,申请入住,手续也是相当简便的。

 

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主持人:谢谢关局长,说了很多住建、公租房和楼市方面的政策,等一下说到相关问题的时候再展开。
    事不宜迟,我们再听听这位观众有什么住建方面的问题。

 

电话:黎先生 013570254596
    来电人在桂城海三路购买的商品房,在今年9月底交楼。收楼时发现,房屋的木地板现已发霉,而其他业主由发展商更换了新木板后也依然出现发霉情况。现要求开发商将木地板更换成同价地砖,或退回与木地板相应价值的金额由市民自行更换。

 

追问:在商品房保修期内,业主如果发现所购房屋存在质量问题,可以怎样处理?

 

 

主持人:这个楼盘刚刚交楼没有多久就发现这个问题,仍然处于保修其内,关于这些问题,业主遇到怎么解决,怎么维权?
    
    关胜:关于您反映的问题,我们近期也收到群众的投诉,我们一直都在跟进处理,具体的情况请房地产市场科邝科做介绍。

 

邝竞开:关于这个问题,之前也有业主反映过,我局和桂城街道的相关部门都有介入,正在协调。我们第一时间通报了建设单位跟进,他们也会承诺全面按照房屋质量保证书和房屋使用说明书、合同的约定去履行保修的义务,现在也正在安排工作,密切正在跟进具体的工作。

 

关于地板质量问题,我局已将有关情况及时通报给建设单位跟进处理,建设单位已承诺全面按照《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》以及相关合同约定履行保修义务,目前正在安排工作人员密切跟进具体工作。如有需要,业主可直接联系建设单位客服部陈经理(电话:13824402874)。如对有关地板的质量证明文件存有疑问,建议咨询质量监管部门。此外,为进一步了解有关情况,我局于2018年10月16日上午组织三名相关技术专家(由区建筑业协会推荐),在建设单位、物业公司和部分业主的在场见证下,并根据业主意见抽查了三套存在问题的房屋。据专家反馈意见,地板霉变的原因有以下几种情形:一是原材料含水量偏高;二是施工过程中未控制好基层含水率;三是后期因气候或其它因素导致木地板浸水。针对业主提出问题和专家意见,建设单位于2018年10月17日出具了情况说明,并进行公示及指派工作人员跟进。我局将继续督促建设单位履行相关质量保证和保修义务。至于有关赔偿问题,属于民事法律纠纷,我局无权裁决,建议及时通过司法诉讼(仲裁)途径处理。

 

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网友也继续追问这个问题,想知道现在带装修的商品房出现问题的状况,在南海区是不是普遍,住建部门收到这些问题反映的时候,通常会怎么处理?

关胜:这也涉及到房屋质量的问题,自己的房屋出现质量问题,应该怎么去处理,这个问题我就想请质安科的邝科先做一个简单的介绍。

  邝俭都:大家好,关于商品房质量问题,其实可以这么处理。根据《建设工程质量管理条例》,我们建设工程实行质量保修制度,建设工程承包单位在向建设单位提供工程竣工验收报告的时候,应当向建设单位出具质量保修书,质量保修书应当明确建设工程的保修范围,保修期限和保修责任,刚才提到的在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限是有规定的:1、基础设施工程、主体结构工程、设计文件规定的工程合理使用年限;2、关于屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间、外墙渗水是5年;3、工业和供冷系统,是两个采暖期、供冷期;3、电水管线设备安装是两年的保修期,这个保修期的时间是在竣工验收合格之日起开始计算,至于其他项目的保修期是由发包方和承包方之间履行约定。

 

在保修期内发现房屋存在质量问题的,我们业主可以向开发商提出保修的要求,至于在保修期外的处理,其实也是有两种情况:1、关于物业公共部位,比如公共部位物业主体的承重结构、户外的墙面、楼梯间、走廊、通道等等,可以通过申请物业维修基金去进行保修。不包含在这些情况以内的,在保修期外或者保修范围外的,只能是业主自行解决了。

 

 主持人:说到这里,有些网友也想知道到底所说的保修期是从什么时候开始算?到底是从收楼开始还是建好开始?因为9月底是交楼的,分开两种情况,会不会在没有收楼之前遇到这些问题是怎么解决?或者收楼之后遇到这些问题怎么解决?这两种情况可不可以提供一些建议给听众?

  邝俭都:我们的保修期根据《建设工程质量管理条例》,是向建设单位提供工程竣工验收报告之日起算。

 主持人:不是业主的收楼时间,是按照联合验收?这个联合验收是不是和业主验收统一时间?

  邝俭都:是联合验收的时间。

邝竞开:刚才我们质安科的同事说它是建设工程的环节,这个环节是施工单位对建设单位的工程质量保修承诺,另外一个是销售单位,就是出卖人对买售人的一个产品保修承诺,在销售的过程中有两种情况:1、我们预售的商品房,预售的商品房因为买房的时候工程还没有竣工验收,到他收楼的时候和工程竣工验收的时间基本上相差不太大,这个节点或者保修期基本上同步;

2、但还有一种情况是现售,房屋已经竣工验收,但是还没有卖,或者还没有人买,这和其他商品一样,我们去商场买其他的商品,我们都是对销售商,所以商品房市场也是一样的,这也是购房要对销售单位。这两个情况适用的是《工程监管条例》中住宅保证书和商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书的条例,之前有一个保修存续期的说法,但是2018年5月,广东省印发了在全省执行统一的商品住宅使用说明,刚才主持人说的,我们购房人的保修期,我们建议首先要看使用说明书和质量保证书,上面都有清晰的列明每个项目的保修期起止的时间。

 

主持人:谢谢两位嘉宾。

 

 

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有网友提问:最近在桂城看楼,有楼盘除了楼价还要收装修费用,每方要5000元!看过样板间,根本不值5000元。而且装修款还要一次过给,不可以贷款。开发商这样做合不合规矩?会不会统计出来的楼价不是真实的情况?

 

关胜:这也是普遍市民比较关心的问题,下面请市场科邝科和市民解读一下,作为市民去买楼的时候,询问价格和看现场公示的资料需要注意什么问题。

 

邝竞开:刚刚市民提到的这个问题,我们之前也有说明过。这里面包括了几个问题:

 

第一,关于商品和服务的价格问题,根据《商品房销售明码标价规定》(2011316日,发改价格〔2011548号)第四条规定,“各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关,依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查”。

第二,关于计价方式问题(也就是多少钱?如何算?)。《商品房销售管理办法》第十八条第一款规定,“商品房可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”,商品房的计价方式由买卖双方当事人在商品房买卖合同中约定。如商品房含装修的,装修标准、装修价格由当事人自行协商约定。

 

 

另外提到关于签订装修合同的问题,我想借这个机会做一个解释;近几年来房地产市场上出现了一种单独签订装修合同的做法,目前法律法规对这种做法没有明确的界定标准或者禁止性的规定,所以不能够直接认为这样做就是违法。我们参照了国内部分城市的做法,结合佛山的法律法规和相关的规定,一般要从以下几个方面的去判断:

 

1、合法性。商品房买卖和装修服务都是属于平等的民事主体之间的合同法律关系,主要是受民事诉讼法合同法、物权法等民事法律法规的调整,在不违反法律法规禁止性规定的情况下,双方当事人有权自己去协商的,里面如果涉及到利用合同的格式条款、侵害消费者合法权益,我们俗称霸王条款,涉及这个问题就建议他提供相关的合同资料,及时向共商部门反映。在司法实践里面,我们发现北京和广州的法院也有一些案例认定,在商品房买卖的过程中,双方当事人签了购房合同之外,另外再签订一个装修协议的行为是合法有效的;

 

2、真实性。房地产消费领域本身有很多关连交易和可区分的服务,但无论做任何的交易或者签多少份合同,我们都要求以事实为依据,不能够无中生有或者弄虚作假,也是按照要求在交易场所明码标价,特别是涉及到带装修的,我们要求要提供样板房,样板房的装修标准和交楼标准、合同约定的标准要一致,没有条件做样板房的,我们要求在销售现场展示装修产品的样本,供业主核对。其中如果是发现违反了商品房明码标价规定的,可以向物价部门反映。

 

其实,住房和城乡建设部早于2008年印发了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(建质〔2008〕133号),其中要求,“各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》(国办发〔1999〕72号)和《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号),制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标”。如果房地产开发企业没有实际装修,而假借装修之名签订合同收取费用,则涉嫌违法违约,购房人可以向房地产行政主管部门和工商行政主管部门投诉,也可以依法提起民事诉讼(仲裁)维权。

 

  3、合理性。装修的实际情况除了要与样板房合同约定一致,首先还要充分协商,根据双方自己的真实意愿约定,购房人对这个内容的价格合理性存在疑问,他可以认真看装修标准和样本房的信息,写入合同,作为大家以后履行的依据。

 

 

主持人:…装修也好,车位也好,其实这种情况可不可以存在到底合不合规定?

 

 

邝竞开:执行的是市场调节价,它没有纳入政府指导价的目录里面,因为住建部门不是价格的主管部门,目前我们也没有收过上级政府或者相关部门关于商品房限价销售的政策和文件。另外我们所有的商品房地产所有的数据来源都是佛山市房地产市场信息系统统筹分析和发布的,市住建部门通过大数据,对市场进行分析是更加全面的了解这个房价的水平,我们没有独立的处理这个数据,修改数据的权限。所以刚才主持人说的,关于价格限价,这些是民间的误解,我们是没有发文,也没有收到相关的文件。

 

  主持人:谢谢市场科科长邝竞开。

 

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今日上线的职能部门是南海区国土城建和水务局(住建)。现场有南海区国土城建和水务局(住建)副局长 关胜 和他的同事。
    下面继续和市民、网友交流。

 

听众“钟先生”,通过佛山电台报料热线83398339留下他的问题:
村委不能申请保障房,只有居委可以申请保障房。村委、保障办问过,村委无得申请;要有单位才能申请公租房。

 

 

  关胜:这位市民,您好,我也介绍了南海区公租房的房源还有比较多可以分配的,可以让市民查询、申请入住,手续,我们一直都在简化,现在已经相当简便了,针对刚才市民提到的问题,请我们住房科的周科做解释。

 

周家鹏:在南海区公租房的申请没有分农村和城镇户口,只要你是我们南海的居民都可以申请公租房,但是要符合以下几个条件:1、申请人在本区居住或者工作;2、申请人的家庭收入或者人均的支配收入要符合政府公布的标准,比如申请人和家庭成员成立公司的注册资金不能超过50万,他有自有的汽车,这个汽车只能有一台,而且这个汽车的价值不能超过15万,他有自有的住房,但是他这个自有的住房,他的家庭成员人均居住建筑面积不能超过15平方等等,所以申请人可以去当地的居委或者去当地的保障办递交申请的材料,都可以。
    
    主持人:说到钟先生的情况,如果他的户口是属于村委,其实也可以申请的,但刚才你提到去居委或者是去保障办,钟先生是不是去保障办申请?
    
    周家鹏:都可以,村委、居委、保障办都设置了窗口,全年365天都可以去递交资料。

 

主持人:所以钟先生,不是村委不可以申请,这是不对的。另外想问问,是不是有工作才可以申请保障房?

 

周家鹏:作为本地南海户籍的居民,只要他是住房困难家庭都可以申请公租房。如果他不是我们南海户籍的居民, 是外来的务工人员,他有稳定的工作才可以申请公租房。

 

  主持人:说到保障的问题,刚才关局也介绍了一批住房保障房的房源,提到多数的地方都是桂城,其他镇街还有没有保障性住房的房源,下一步南海还会不会新建一些公租房或者通过购买等其他的方式、渠道筹集保障性住房?

 

周家鹏:

 

南海的保障性住房有17000多套,其中政府投资兴建的7100套中,现在仍然有500多套可以分配,正在分配之中,如果有意向的听众可以打电话去当地的保障办咨询具体的情况。

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主持人:录音:“924够意思”微信网友“黄小姐”:(924节目——南海民声热线——小区物管存安全隐患,37秒)
     录音大意:市民居住在罗村一个小区,部分业主将电动车乱停乱放在每座楼层的大堂位置,阻塞消防通道,存在极大的消防安全隐患问题。小区物业公司处理方法治标不治本,万一小区发生火灾意外,后果不堪设想。

 

 

关胜:黄小姐,您好。现在我们很多群众朋友都碰到这个问题,我们开开心心置业居住之后,可能会碰到物业管理方面的问题。作为住建部门也经常收到这方面的咨询和投诉,需要解决的。黄小姐提到这个小区的电动车乱停放的问题,我们也接到比较多这一类群众的投诉,下面请我们物业科的李科做一下介绍。

 

 

  李明:黄小姐,您好。您反映的这个小区,我们也了解过,之前我们也到这个小区做过一些检查,这个小区实际上也是比较大的一个小区,住户和商铺加起来就是2200多户,光住宅这一块将近有2000户,因为目前这个小区非机动车辆比较多,大概有1500多辆,尤其前期开放楼盘,他当时定位的问题,当时除了一楼的架空层之外就没有其他地方可以用来停放非机动车的地方了。为了解决这个小区非机动车,包括电动车的停放问题,物业公司在去年的8月-11月,分别在各栋楼宇下面采取了一些隔离和划停车线的措施来停放。在23栋旁边对外有一个露天的停车场,在外围的露天停车场搭了一个非机动车车棚,还安装了充电装,尤其解决了这个小区大部分非机动车停车难的问题。当然目前这个小区也在推动成立小区业主委员会,目前业主大会的筹备组已经建成了,待业主委员会依法一规选举产生和业主大会成立之后,由广大业主来共同研究决定,解决这个小区非机动车停放的一系列问题。

 

 

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主持人:谢谢物业科副科长李明。今天的节目时间过得很快,来到节目的尾声了,请关胜局长,简单说一说所收集来的各种问题,住建部门会怎么跟进处理,并且举一反三,全面提升部门的质量和工作效率?

 

 

关胜:各位市民,住建部门会针对房地产市场、住房保障、物业管理、工程质量等方面存在的问题积极作为,回应社会关切,推动和解决市民关注的民生问题,刚才听到市民反映的问题,包括我们日常工作中也发现,当前整个房地产市场的不稳定因素和风险的确是有所增加,在这里我也再次呼吁各位市民朋友,多一点留意和关注我们做的宣传,包括你买楼的时候,在销售现场看的相关公示文件和我们的宣传,还有留意我们的电台、电视台、网络媒体等有关怎么预防和化解在商品房销售过程中的矛盾和纠纷,做一个精明的消费者,所谓摸清底细,放心消费。同时我们住建部门也会进一步完善住建领域的社会信用体系建设,下一步我们准备根据住建部的要求,将总共101种在住房保障、房地产市场、工程质量等方面的一些不良行为,会列入失信联合惩戒名单,同时我们也会建立守信联合激励对象名单,系统的进行信用信息管理。我们也会通过今天这个平台,将收集到的全部问题进行整理、分析、跟进和回复,认真听取市民朋友对我们工作的意见和建议,更好的履行职责和服务市民。

 

主持人:好的,fm924的记者也会对这次南海区国土城建和水务局(住建)上线后的回应情况进行市民满意调查,调查情况将在节目中向大家通报。
各位网友、听众,我们这一期的南海民声热线到此为止,再次感谢上线部门南海区国土城建和水务局(住建),下一期上线的单位是南海区国土城建和水务局(城管),10月31日星期三上午10点约定你。

 

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