一、 文件修订的背景
我区于2019年8月获批广东省城乡融合发展改革创新实验区，要求继续深化农村土地制度改革。推行集体建设用地工业载体是推动南海区创建广 东省城乡融合发展改革创新实验区建设，继续深化农村土地制度改革，构建城乡土地节约集约利用新格局的举措之一。
2015年3月—2019年底，作为全国33个集体经营性建设用地入市改革试点之一，南海区在推进试点工作中，结合本地实际积极开展探索创新，以盘活农村集体经营性建设用地市场为目的，促进城乡统一建设用地市场的形成，印发了《佛山市南海区农村集体经营性建设用地产业载体管理试行办法》。该文件的有效期为2019年12月31日。经对该文件进行综合评估，在该文件实施过程中，商服性质的产业载体项目存在不同程度商改住、以租代售等现象，暂不适合继续实施。
2020年1月1日，新《土地管理法》实施，为集体经营性建设用地入市提供了法律依据。为了鼓励发展新产业、新业态，促进城乡统一建设用地市场的形成、产业的转型升级，继续推进工业性质的产业载体仍有必要。在原产业载体文件的基础上出台《工业载体管理办法》，解决集体土地工业载 体项目认定及管理问题。
2024年，经对政策实施情况评估后，我局更新了《工业载体管理办法》的依据文件以及延长文件的有效期，延至2027年2月10日。
二、文件核心内容
《工业载体管理办法》根据以往集体经营性建设用地产业载体的相关做法，进行经验总结，结合国家最新的“三旧改造”、产业扶持相关政策，对农村集体经营性建设用地工业载体项目的定义、认定及管理进行了相应的规定。
（一）关于工业载体项目申请认定
1、申请主体
《工业载体管理办法》规定以出让方式入市的农村集体经营性建设用地方可申请工业载体，且在土地出让前后均可申请。根据土地使用权人的不同，规定出让前申请主体为土地所属村集体经济组织；出让后申请主体为土地使用权人（受让方）。须经村（居）集体经济组织成员大会（经联社可由成员代表会议）表决通过，由土地使用权人（开发单位）提出申请。并明确了出让后申请认定的，须经村（居）集体经济组织成员大会（经联社可由成员代表会议）表决通过。
2、认定条件
此次政策在原来产业载体认定管理规定的基础上，只允许工业性质的集体土地纳入工业载体开发的范畴。
设置了申请产业载体的准入土地面积标准，一般的集体经营性建设用地必须达50亩以上，城市更新（“三旧”改造）范围内的可放宽到30亩以上。
规定规划容积率下限须达到2.0及以上，层数应达到3层及以上；项目的投资强度、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标，应满足国家有关工业项目产业发展的要求；项目具有明确产业方向，产业定位报告经镇人民政府（街道办事处）组织评审同意。
3、认定程序
秉承优化审批程序的宗旨，《工业载体管理办法》明确了农村集体经营性建设用地工业载体项目的认定程序，主要经镇人民政府（街道办事处）初审、区自然资源局复审（含征求相关部门意见）、区政府审批，最终由区自然资源局根据区政府的通知对申请人下发认定通知。
4、申报材料
对申请认定申报材料进行规范，主要包含工业载体项目审批表、产业定位报告、表决材料及其他土地相关资料，细化申报材料类型，便于申请人实际操作。
（二）关于工业载体项目开发建设管理
1、签订土地监管协议
根据集体土地的特点，规定工业载体项目的土地使用权人须与村（居）集体经济组织、镇人民政府（街道办事处）签订土地监管协议，明确监管单位、开竣工时间、投资强度、销售及宣传条件、不动产登记条件、闲置土地处置及违约责任等内容（监管协议范本见附件）。
2、产业用房与配套用房的规定
农村集体经营性建设用地工业载体项目可由产业用房和配套用房两部分组成。产业用房主要用于研发、生产及经营等用途，配套用房指为服务研发生产建设的办公用房、员工宿舍、食堂、体育娱乐室及其他必要物业设施。其中，产业用房可以分割登记、分拆销售，并可转让、出租、抵押；配套用房不得单独分割登记、分拆销售，只能由开发单位整体持有，可以对外出租给入园主体。
工业载体项目所建配套用房用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％，计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的15%控制）；属于村级工业园改造提升试点项目或划入佛山市产业发展保护区且认定为新产业工业项目的，配套用房计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的20%。
3、最小分割单元、可分割比例的规定
规定了农村集体经营性建设用地工业载体项目产业用房可分割登记、分拆销售的最小基本单位为500平方米。并从产业集聚发展出发，结合南海区城市更新（“三旧”改造）的实践经验，规定了工业载体项目可分拆销售的产业用房计容建筑面积比例不超过产业用房总计容建筑面积的70%，其余部分自项目竣工起5年内不得转让、抵押。
（三）关于工业载体项目销售与登记
1、现房销售
总结近年南海区产业载体项目的经验，为了减少在销售过程中可能产生的社会风险，规定农村集体经营性建设用地工业载体项目只能现房销售。
2、转让、出租、抵押规定
购房者（业权人）办理集体建设用地使用权及房屋所有权登记后可转让、出租、抵押房产，但转让、出租、抵押年限不得超过土地剩余的出让年限，且房屋物业出租期限不得超过十年，租赁期限届满前12个月内租赁双方才能续签租赁合同，且每次续签的租赁期限不得超过10年。
3、规范销售行为
工业载体项目销售时，开发单位对其提供的信息负全部法律责任。销售信息应遵循准确、真实、合法、有效原则，公开所建项目集体土地权属性质及到期处置约定等内容，不得有误导、欺骗公众和不符合工业载体项目销售的内容。
农村集体经营性建设用地工业载体项目不得建设服务型公寓，项目不得以商品住宅或公寓名义宣传、转让产业用房或将产业用房改为住宅用途。
三、政策实施期限
本办法自印发之日起实施，有效期至2027年2月10日。
四、相关法律法规和政策依据
1. 《中华人民共和国民法典》
2. 《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订）
3. 《中华人民共和国国土地管理法实施条例》（2021年修订）
4. 《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法的通知》（南府〔2022〕59号）
5.《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》（南府〔2020〕80号）
6.《佛山市民营科技园产权分割和产权登记暂行办法》（佛府办〔2014〕60号）
7.《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）
8.《佛山市南海区都市型产业载体认定管理暂行办法》（南府〔2010〕79号）
公安备案编号：44060502000104
