《佛山市南海区桂城街道农村宅基地个人自建住宅规划建设管理办法》

　　佛山市南海区桂城街道农村宅基地个人自建

　　住宅规划建设管理办法

　　第一章 总   则

　　第一条 为进一步加强桂城街道宅基地规划建设管理，维护农村宅基地规划建设管理秩序，规范宅基地使用，保护集体经济组织成员宅基地合法权益，加快推进桂城街道农村新型城镇化建设，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《广东省城乡规划条例》，建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质〔2004〕216号）、《佛山市人民政府关于加强农村宅基地管理的意见》《佛山市南海区人民政府关于印发佛山市南海区农村宅基地管理规定的通知》（南府〔2022〕81号）、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区农村居民自建住宅施工报备和验收管理实施细则的通知》（南府办函〔2018〕133号）等法律法规有关规定，结合桂城街道实际，制定本办法。

　　第二条 农村宅基地的管理和使用坚持规划先行、分区管控、集约节约，按照“一户一宅”、面积合规的原则严格审批，严控增量。

　　第三条 建立健全社区宅基地规划建设管理组织，夯实农村宅基地基层自治规划建设管理基础。

　　第四条 凡在我街道范围内进行新建、加建、拆旧建新的农村住宅，涉及新增用地或用地红线发生改变的，应取得《农村宅基地用地批准书》；不涉及新增用地和用地红线发生改变的，应提供土地使用权证书或不动产权证书等土地权利证书，并向街道办事处申请办理报建手续，取得《农村宅基地用地批准书》、《乡村建设规划许可证》和《农村村民用地建房施工报备审核意见表》后方可动工建设。

　　第五条 街道辖区内申请新建、加建、拆旧建新宅基地个人自建住宅必须满足南海区的“禁建区、限建区”规划管制要求。

　　第二章 社区自治管理

　　第六条 各社区居委会应当根据村民自治的相关法律法规和政策的规定，强化社区宅基地管理，成立社区宅基地规划建设管理组织，行使宅基地规划建设管理职责。

　　第七条 社区宅基地管理组织应履行以下主要职责：

　　（一）立足本社区经济基础、地形地貌、文化传承等实际，结合桂城街道土地利用总体规划，协助划定农村居民点范围，组织编制村级土地利用总体规划、村庄规划和生态环境规划融合的村庄发展一体化规划。

　　（二）负责制定本集体经济组织的宅基地和农村住房综合管理自治公约，经本集体经济组织成员大会表决通过，报街道办事处备案后予以公布实施。

　　（三）负责本辖区内农村宅基地权属、规划建设的纠纷调处工作，及时有效化解矛盾，切实维护社会稳定。

　　（四）负责组织社区公寓建设相关事项。制定社区公寓建设方案以及项目立项、建设和后续监管等工作。

　　（五）履行对宅基地规划建设的日常管理。审查宅基地规划建设申请、组织建筑放线、负责宅基地自建房日常质量安全及文明施工的监管、协助建筑验收、实施宅基地收回以及强化对宅基地使用权流转的审查和管理等工作。

　　（六）履行对违法用地和违法建设的监管责任。加强对农村宅基地建设的巡查、监管，对未依法取得用地和规划建设合法审批手续，或者未按批准内容进行建设的，应及时采取措施予以制止，并报政府相关部门处理。

　　（七）负责落实农村村民住宅建设“四到场”监管工作机制，严格落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、建中巡查到场、住宅建成后验收到场“四到场”要求，及时发现、制止和报告违法行为。

　　第三章 房屋规划建设审批

　　第八条 已办理土地使用证，符合一户一宅条件的，可向街道办事处申请办理新建、加建、拆旧建新手续。

　　第九条 有下列情形之一的房屋，不予办理新建、加建、拆旧建新手续：

　　（一）纳入为“禁建区”的房屋。

　　（二）不符合土地利用总体规划、城乡规划或村庄规划（或控制性详细规划）等法定规划情形的。

　　（三）违反相关法律、法规以及与省、市、区相关规定不符的。

　　第十条 利用农村宅基地建设的居民自建住宅房屋必须按照《桂城街道农村宅基地个人自建住宅规划技术规定》（附件，以下简称《技术规定》）的要求进行设计及施工。

　　第十一条 房屋所有人或使用人应对房屋使用安全负责。

　　第十二条 新建、加建、拆旧建新的农村住宅必须委托有资质的设计单位及施工单位进行设计及施工，申请办理农村住宅的施工报备手续，应按街道办事处要求提交申请材料。

　　第十三条 加建房屋应由有资质的设计单位、鉴定机构、勘察机构进行现场踏勘、检测，对房屋原建筑结构能否满足加建后的承载力要求进行复核，并提供复核验算证明、可靠性鉴定报告、岩土工程勘察报告、加建设计蓝图等。

　　第十四条 新建、加建、拆旧建新的房屋必须按审批的建筑施工图纸进行建设，不得随意更改；如确需修改，应由设计单位负责，并报送审批单位，审查同意后方可继续施工。

　　第十五条 未经街道办事处批准，不得擅自改变建（构）筑物的使用性质、开（堵）外墙门、窗。

　　第十六条 个人建房报建经房屋所在社区服务中心受理，经社区居委会同意，街道办事处审核批准，将相关建设事项在社区公示栏和申建房屋现场进行公示，公示期为十五个工作日，公示无异议的，按相关程序办理报建手续。

　　公示期间有相邻利害关系人提出异议的，由社区居委会组织相关部门、利害关系人调解。

　　第四章 施工建设现场管理

　　第十七条 建设方（业主）应在取得《农村村民用地建房施工报备审核意见表》之日起两年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过一年。未申请延期或逾期不开工建设的，原批准文件失效。

　　第十八条 申建房屋施工报备审批通过后，由居委会工作人员负责现场验线，确认无误后方可动工基建。

　　第十九条 业主必须履行质量安全生产责任，基础施工前应对四邻房屋的安全进行调查分析，施工期间应督促施工单位按照相关施工技术和管理要求进行施工。

　　第二十条 施工单位必须聘请具有相应资格或作业证书的项目负责人和施工人员进行施工，施工过程中须严格按图施工，不能随意变更房屋结构。同时，施工过程中须保留钢材、水泥等建筑材料的出厂合格证明和进场复检报告。

　　第二十一条 施工企业必须履行对项目施工期间的质量安全生产管理责任：

　　（一）施工前须对相关建筑工人进行技术及安全生产要求交底。

　　（二）按规范落实施工现场的安全生产及质量管理。定期安排专职技术人员就项目质量及现场安全进行检查。

　　（三）配合街道建设行政主管部门和社区居委会开展的安全生产巡查和检查，落实安全问题整改，确保安全生产。

　　第二十二条 农村住宅施工现场安全生产管理要求：

　　（一）施工作业前，施工企业须对现场作业人员进行安全生产教育培训。建筑工人作业期间必须佩带安全帽，高空作业必须佩带安全带，特种作业人员应持证上岗。

　　（二）现场施工用电必须规范设置保险装置，严禁乱拉乱接，施工机具、设备等应符合相关标准要求。

　　（三）现场出入口、施工梯出入口、垂直运输进料口必须搭设高空坠物挡板。

　　（四）捣制二层楼板前或出现高处作业工位时（即坠落高度基准面2米以上的作业工位），须按现行的标准要求设置施工排栅和安全网。

　　（五）脚手架沿建筑物四周应形成自封闭结构，或与建筑物共同形成封闭结构，上落料口应设置安全门或活动防护栏杆。

　　（六）已开工的自建住宅必须在现场显眼处安放《工程告示牌》。

　　第二十三条 业主和施工单位应严格执行佛山市及南海区建筑工地城市管理有关规定，安排专人负责施工现场文明施工管理。建筑材料临时堆放点超出用地红线的，需经社区居委会及周边居民同意确定；有渣土堆放需做好防尘覆盖，并确保施工现场及周边环境卫生状况，防止污水横流等现象。

　　第二十四条 业主及相关参建单位必须充分配合街道建设、消防、安监等行政主管部门及社区居委会组织的安全生产执法检查工作。

　　第二十五条 各社区居委会应设定辖区范围内负责农村住宅施工期间安全生产管理的监管机构及管理制度。负责日常质量、安全的巡查及监管工作，以及劳资纠纷、工程纠纷、安全生产事故的协调处理工作。对发现影响公众安全的质量及安全管理问题应及时告知业主整改，并报街道建设行政主管部门处理。

　　第二十六条 业主必须密切监视工程承包方的工人工资发放情况，确保建筑工人依时领取工资。

　　第二十七条 街道建设行政主管部门须根据街道内农村住宅的报建量及相关安全生产管理要求，定期组织开展农村宅基地个人自建住宅的工程质量和施工安全检查，检查次数每季度不少于1次。对检查发现的质量安全问题，应及时责令业主和施工单位落实整改；问题较多或情节严重的，应发出责令整改通知书或停工通知书，并督促限期落实整改。

　　第二十八条 已办理施工报备的农村住宅竣工后，业主应向街道办事处申请办理竣工验收备案。

　　第二十九条 业主应及时办理竣工验收备案，取得《农村宅基地和建房联合验收意见表》后方可交付使用及办理房屋产权登记手续。

　　第五章 监督管理与责任追究

　　第三十条 自本办法印发之日起，在城市规划区内，农村居民未取得用地手续进行建设的，由行政执法部门按相关规定责令停止建设、罚款或者拆除。

　　第三十一条 自本办法印发之日起，在城市规划区内，农村居民取得用地手续或土地证但未按规划要求进行建设的，由行政执法部门按相关规定责令停止建设、罚款或者拆除。

　　第三十二条 强化责任落实，建立宅基地考核制度，对各社区宅基地管理纳入责任目标，将考核结果作为年度绩效评比的依据。对于农村宅基地个人自建住宅管理秩序混乱的社区，及时责令其整改。特别严重或整改不到位的，要对主要负责人实施问责。

　　第三十三条 农村宅基地个人自建住宅在建设期间有以下行为之一的，相关职能部门应责令改正；未落实整改的，不予办理规划施工验收备案、房屋产权登记手续，并依法处理。

　　（一）未办理用地批准书、乡村建设规划许可证或施工报备手续擅自进行建设的。

　　（二）超出用地批准书或乡村建设规划许可证范围进行建设的。

　　（三）未经社区居委会工作人员现场验线确认，擅自进行建设的。

　　（四）农村宅基地个人自建住宅竣工后，未按规定组织验收擅自交付使用的。

　　（五）侵占道路、人行道、街巷或消防通道的；侵占市政管线控制地带或电力、通控制带的；侵占河道、渠道、河堤、滩涂、城市水源地、各类公共绿地或其它公共设施用地的。

　　（六）其他不符合城市管理、城乡规划等要求的违法违规建设行为。

　　第三十四条 从事宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第三十五条 本办法在执行中若与有关法律、法规、规章及政策抵触时，以法律、法规、规章及政策的规定为准，并依照有关法律、法规、规章政策的规定进行修改。

　　第三十六条 本规定由桂城街道办事处负责解释。

　　附件：桂城街道农村宅基地个人自建住宅规划技术规定

　　附件

　　桂城街道农村宅基地个人自建住宅规划

　　技术规定

　　一、层数、高度和面积

　　（一）农村宅基地个人自建住宅按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）计算规则，建筑面积应小于500平方米。

　　（二）农村宅基地个人自建住宅原则上不超过4层(含4层），楼梯垂直投影面积的单独梯间不作层数计算，4层以上不得建设除女儿墙、楼（电）梯间外的其他建、构筑物，天面楼梯间高度（含电梯梯间）不得超过3.6米，每层结构层内高度不得超过4.5米，且不允许设置夹层。

　　（三）建筑高度是指由室外地坪到女儿墙的高度。农村宅基地个人自建住宅总高度不得超过15米。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。室外地坪的起算点为地块主出入口人行道标高；无人行道的按路中线标高计算。当地块有两个或以上不同标高入口的室外地坪，其起算点从最高和最低的两个地坪高差的中线开始计算。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地坪计算建筑高度。

　　（四）若拟建建筑物在飞机航道控制范围或微波通道控制范围，及其他特殊专项规划的，则按机场限高控制或微波限高等相关控制规定执行。

　　（五）农村宅基地个人自建住宅的外墙，除允许飘出的阳台外，不得超出建筑红线。

　　二、相邻建筑间距

　　农村宅基地个人自建住宅建设（包括新建、加建、拆旧建新）建设红线原则上与相邻住宅建筑间距不少于1米为宜，若公示期间四邻直接利害关系人提出异议，且无法协商一致的，则以1.5米滴水间隔双方共同留置原则处理，在至少保证1米间距的基础上，先建先退。

　　三、建筑退让

　　（一）高速铁路、新交通、地铁、高速公路及城市道路沿线的个人自建房建设应符合以下规定：

　　1.高速铁路保护控制范围两侧10米范围内不得新建、加建、拆旧建新；高速铁路保护控制范围两侧10米范围外、30米范围内原则上不得新建、加建、拆旧建新，经有资质单位鉴定为C级或D级危房的，经审批后可允许加固、修缮或者按照原规模（不大于原不动产证载层数、面积）拆旧建新。

　　2.新交通沿线保护区分为安全保护范围和特别保护范围。保护区内新建、加建、拆旧建新，建设单位必须将施工方案等相关资料报南海区轨道交通保护办公室审批。

　　3.地铁沿线保护区分为控制保护区和特别保护区。特别保护区范围内不得新建、加建、拆旧建新；控制保护区范围内新建、加建、拆旧建新必须要求建设单位将城市轨道交通设施保护方案等相关资料报市地铁保护部门审批。

　　4.高速路道路边线两侧30米范围内不得新建、加建、拆旧建新。

　　5.建筑退让道路红线原则上不少于1米。

　　（二）水利蓝线范围内的自建房拆旧建新，原则上按相关法律、法规进行管控。

　　四、外飘（阳台及其他）

　　（一）在土地权属人（集体经济组织）同意，巷道宽度超过3米的前提下，允许外飘阳台超出建筑红线，但外飘宽度不得大于巷宽的三分之一，且最宽处不得大于1.5米。外飘阳台密封部分不得超过批准长度的一半。阳台围栏高度不应低于1.1米。

　　（二）农村宅基地个人自建住宅不得外飘窗台，首层不得外飘梯间。

　　（三）国有自建房原则上不得超出用地红线。

　　五、雨篷、飘板、挑檐等构筑物

　　（一）农村宅基地个人自建住宅的首层出入口设置雨篷、飘板，飘出宽度不得超过相应建筑间距的三分之一，且宽度的上限为0.5米，临街面阳台首层净高不小于4米。

　　（二）相邻建筑间距内（除住宅首层出入口外）设置的雨篷、飘板、管道，飘出宽度不得超过相应建筑间距的三分之一，且宽度的上限为0.3米。顶层挑檐宽度不得超出0.3米。

　　（三）女儿墙可用玻璃、栏杆等形式，女儿墙高度不应低于1.2米，且不得高于2米。

　　六、基础的处理

　　（一）宅基地上的建（构）筑物基础（含承台）原则上不得超出土地证红线范围，且不得超出相邻间距的一半，不得妨碍相邻建筑物基础，不得影响已经规划和现有的地下管沟、绿化树木、四邻基础、道路交通和其他公共设施，并且满足地下管线的安全距离要求。

　　（二）基础的高度必须低于巷道的高度。

　　七、附属设施

　　（一）农村宅基地个人自建住宅的室外台阶和坡度大于3%的散水及坡道不得超越用地红线。

　　（二）农村宅基地个人自建住宅原则上实行雨、污水分流。天面、阳台要用竖管组织排水，排水处理按指定位置接驳。农村宅基地个人自建住宅必须按标准设置三级化粪池，经处理后才能排入公共排污管道。

　　（三）烟囱、化粪池、贮粪池及非公用沉沙井必须设在用地红线范围内。

　　（四）烟囱、厕所、门口、窗洞、空调室外机位置等应照顾先建的相邻房屋，按照生活方便、合理、不要妨碍邻里日常生活的原则，共同协商解决。

　　（五）防盗网设置不得超越房屋阳台、门、窗的垂直投影线。

　　八、农房风貌管控

　　（一）农村宅基地个人自建住宅建筑立面、色彩处理应与周围环境协调统一。村民申请建房要带图审批，设计图纸需符合农房风貌管控要求，严格落实按图施工，对图验收制度。

　　（二）农村宅基地个人自建住宅不允许设置广告设施。

　　（三）农村宅基地个人自建住宅外立面装饰线条包括挑檐线、腰线、窗台线、门窗套、压顶、遮阳弧等，参照第五点要求执行。

　　九、绿色农房建设指引

　　（一）倡导建设绿色农房，使用绿色建材。

　　（二）引导新建农房执行《农村居住建筑节能设计标准》《佛山市南海区绿色农房设计自评与施工验收登记表(试行)》等相关标准。

　　十、验收标准

　　（一）农村宅基地个人自建住宅必须按规定要求建设。

　　（二）建筑外墙应完成扫漆或贴砖。

　　（三）房屋已安装门窗、楼梯与扶手等附属设施。

　　（四）临时建筑、围墙已拆除，建筑垃圾已清理，散水坡已完成。

　　十一、作图规范与深度标准

　　送审建筑设计文件（含电子文件）应符合《建筑制图标准》（GB/T50104-2010）《民用建筑设计通则》等规范、自建房设计条件、相应设计资质、佛山市送审设计图纸深度和规划管理指标核算相关标准等要求，加盖设计单位出图专用章和注册建筑师章。

　　修改方案送审时，应附前次审批意见逐条修改说明。

　　十二、附   则

　　（一）本技术规定未涉及的内容，应符合《民用建筑设计通则》《佛山市村镇规划管理技术规定》等国家、省、市现行法律、法规、规范和有关规定的要求。

　　（二）宗地用途为城镇住宅用地，土地权利人为个人的国有自建房住宅项目，参照本规定执行。